Kısa süreli konut, kiralamasında önemli hususlar

Son yıllarda ülkemizde günlük, haftalık, aylık, yaz sezonu müddetince kiralama yapma yaygınlaşmıştır. Artan bu kiralamalar, bulunulan apartman ve sitelerde birçok sorunu da beraberinde getirmiştir. Hem buralarda kamu düzeninde problemler, genel ahlaka aykırı sorunlar, site içi huzuru ciddi etkilemiş hem de turizm sektörünü ekonomik olarak sıkıntıya sokmuştur. Son günlerde sıkça bizlere de konu ile ilgili soru yöneltildiğinden, bugünkü yazımda bu konuyu ele almaya çalıştım. Yarattığı sorunlardan dolayı, kısa süreli kiralamanın bir düzene sokulması elzem hale gelmiş ve bu konuda 2023 yılında gerekli yasal düzenlemeler yapılarak 25.10.2023 tarihinde 7464 sayılı kanunun 6’ıncı maddesi ile konu kanunlaştırılmıştır. Bu kanuna dayanılarak 28 Aralık 2023 tarihinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 100 gün ve altı konut kiralamalarını kapsayan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bu yönetmelik gereğince 01.01. 2024 tarihinden itibaren; gerek günlük gerekse 100 günden az konut kiralaması yapmak isteyen herkes, yönetmeliğin gereğini yerine getirmek zorundadır.   Yeni yönetmeliğe göre, 100 gün ve altında yapılacak kiralamalar yeni kanun ve yönetmelik kapsamına girerken,100 gün üstünde yapılan kiralamalar bu mevzuat kapsamında olmayacaktır. Eğer 100 günden daha az süreyle apartman dairesi kiralanacak ise, yönetmelik gereğince öncelikle tüm tapu sahiplerinden yani apartmanda konut nitelikli taşınmazların maliki olan herkesten bu kiralamaya yönelik oy birliği ile onaylandığına dair bir karar alınması gerekmektedir. Aynı site içinde yer alan dairelerde 100 gün ve altında kiralama yapılması halinde de aynı prosedür geçerli olacaktır. Sitelerde tek farklı durum ,100 gün ve altında kiralama yapılması istenen dairenin bulunduğu bina ya da blokta yer alan kat maliklerinin oy birliği ile onay vermesi zorunludur. Alınan kararların noter onaylı örnekleri ile belge alımına müracaat edilecektir. Site içinde bağımsız villa sahiplerinde ise durum biraz daha farklı şöyle ki, müstakil villa sahipleri 100 gün ve daha az süreli kiralama yapmak istediklerinde komşu tapu maliklerinin onayına ihtiyaç duymayacaklardır. Villaların müstakil ev olmasının gerekli olduğunu burada belirtmek isterim. Müstakil ev; başka bir yapı ile bağlantısı olmayan, bağımsız, yanında altında veya üstünde başka bir ev veya yapı bulunmayan bağımsız bölüme denir. Bu özelliklere sahip bir villa,100 gün ve altında kiralamalarda komşu tapu maliklerinin izni olmadan doğrudan başvuru yaparak gerekli izinleri alıp kiralama faaliyetini gerçekleştirebilir. Aynı şekilde müstakil Bungalov evlerin sahipleri de aynı prosedürle kiralama yapabilirler. Bir diğer önemli konu da, rezidans tarzı evlerde kat maliklerinin kısa dönemli kiralama yapıp yapamayacaklarıdır. İlgili yönetmelikte; yüksek nitelikli konutlar olarak tanımlanan rezidansların kiralanmasında, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldıkları karar ve %25 şartı aranmayacağı özellikle vurgulanmıştır. Residanslarda konutu olanlar kısa süreli kiralama konusunda müstakil ev sahipleri gibi diğer kat maliklerinin oybirliğiyle almaları gereken karara tabi değildirler. Yukarıda bahsettiğim izin prosedürlerini yerine getiren ev sahipleri yönetmeliğe göre kısa süreli konut kiralamak için “turizm amaçlı kiralama izin belgesi “almaları gerekmektedir. İzin belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı veya konutun bulunduğu ilin il Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nden talep edilebilmektedir. İzin belgesi için başvurular e-Devlet üzerinden belli adımlar takip edilerek yapılabilmektedir. Başvuru, konutun sahibi tarafından veya vekâlet verdiği bir kişi tarafından yapılabilmektedir. Her iki durumda da yönetmelikte belirtilen bazı belgelerin toplanması ve e-Devlet üzerinden başvuru yapılarak bunların yüklenmesi gerekir. Başvurularda gerçeğe aykırı bilgi sunanların başvuruları reddedileceği gibi eğer konut izin belgesi almışsa bu belge de iptal edilecek, ayrıca Türk Ceza Kanunu gereği suç duyurusunda bulunulacaktır. Yönetmelikte izin belgesi için yapılan başvurularda aranan bilgi ve belgeler belirtilmiştir. İzin belgesi alınmadan yapılan kiralamalarda, Bakanlık ve Valilik yolu ile idari yaptırımlar uygulanmaktadır. İzin belgesi bulunmadan kiralama yapılan konutlar için, ilk sefer 100.000 Türk Lirası idari para cezası verilir ve 15 günlük izin belgesi alması için süre tanınır. Bu şekilde ceza alınan konutların ikinci kez izin belgesiz kiralama yapıldığının tespiti halinde 500.000 Türk Lirası para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için 15 gün süre tekraren verilir. İlk iki ihlalin ardından toplamda 30 günlük süre boyunca halen izin belgesi almadan kiralama yapılan konutlara 1 milyon Türk Lirası para cezası kesilir.      Yapılan denetimlerde turizm amaçlı kiralanmasına uygun olmayan, izin verilmesine rağmen esas nitelikleri taşımayan(yönetmelikte bu nitelikler belirtilmiş)konutlara 100.000 Türk Lirası ceza kesilir, eksikliklerin tamamlanması için 15 gün süre verilir.        Bakanlık tarafından turizm amaçlı kiralamaya yönelik verilen izne ilişkin plaketin konutun girişine asılması gerekmekte olup, asılmaması halinde ilk tespitte 100.000 TL, sonraki tespitte 500.000 TL para cezası kesilir. İzin belgesi olmayan konutlara aracılık eden Seyahat acenteleri de ayrıca cezalandırılır. Kiraya verilen konut içerisinde kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurumları tarafından tespit edilmesi halinde de izin belgesi iptal edilir. Eğer konutumuzu kısa süreli yani 100 gün ve altında kiralamayı düşünüyorsak, yukarıda ayrıntılı açıklamaya çalıştığım yönetmeliğe göz atmamızda fayda olduğunu çünkü özellikli konular söz konusu olabileceğini, aksi takdirde cezai durumlarla karşılaşabileceğimizi belirtmek isterim.